Recouvrement de loyers impayés : Quelles sont les étapes ? (bail d’habitation)

La procédure de recouvrement de loyers impayés est très encadrée par la loi. Elle consiste en plusieurs étapes qu’il est essentiel de respecter scrupuleusement pour s’éviter des délais supplémentaires voire des vices de procédures.
Nous avons essayé de vous résumer ici chacune de ces étapes.
Nous y avons également associé les tarifications standards pratiquées par les avocats qui prendront en charge votre dossier.

Étape 1 : La mise en demeure d’avocat en cas de non paiement des loyers

Vous en conviendrez, une mise en demeure d’avocat a souvent plus de poids que celle d’une agence immobilière ou du propriétaire. Le délai accordé, au sein de la procédure que nous avons modélisée, est d’une semaine.
Les avocats laissent donc 7 jours calendaires au locataire pour régulariser sa situation. Dans le cas contraire, une demande d’autorisation de déclencher l’étape suivante est envoyée au propriétaire par email. Il peut ainsi la valider directement en ligne et déclencher immédiatement la suite de la procédure.

Bien que nous sachions que vous envoyez souvent une ou plusieurs mises en demeure en amont de votre démarche auprès de nous, nous avons fait le choix d’envoyer tout de même une mise en demeure d’avocat par courrier recommandé et email avant de déclencher le commandement de payer.
Cet acte d’huissier qui sera toutefois obligatoire implique l’engagement de sommes plus importantes. Il nous semble donc intéressant de capitaliser sur le caractère officiel de la mise en demeure d’avocat pour tenter un dernier règlement amiable avant d’engager des frais plus importants.

Coût de l’étape : 59 €

Le forfait demandé à cette étape est composé des honoraires d’avocat auxquels s’ajoutent les frais postaux.
Ce forfait est systématiquement ajouté à la somme initialement réclamée au locataire pour l’action que vous avez été contraint d’engager.

Le « plus«  Justice.cool :

Afin de simplifier le traitement automatique du suivi de cette procédure, Justice.cool met à disposition des parties un compte « séquestre » spécifiquement dédié à leur dossier. Il offre plusieurs avantages :

1. Lorsque le locataire paie directement sur ce compte, le paiement est immédiatement identifié et la procédure est ainsi stoppée. Les fonds sont ensuite automatiquement reversés sur le compte du propriétaire.
2. En cas de contestation du paiement du loyer par le locataire, le système proposera de séquestrer les sommes dues afin de stopper temporairement les poursuites et démarrer une médiation. Cette démarche permet aux parties d’éviter d’engager des frais de justice et de trouver rapidement un accord avec l’aide d’un médiateur expert. Découvrez ici les articles traitant de la médiation pour les litiges immobiliers.

Étape 2 : Le commandement de payer dans la procédure de recouvrement de loyer impayé

L’étape qui suit la mise en demeure est donc celle du commandement de payer. Elle impose donc l’intervention d’un Commissaire de Justice (anciennement Huissier de Justice). La preuve de la signification du commandement de payer par l’huissier de justice est l’acte qui va faire démarrer l’ensemble des délais officiels exigés dans la procédure. En d’autres termes, sans ce commandement de payer, la procédure ne pourra pas se poursuivre.

C’est cet acte qui permet de :

1. Déclencher le délai de 2 mois qu’impose la loi avant de pouvoir déclencher la résolution du bail (en d’autres termes mettre fin au contrat de bail)
   Ce délai est notamment prévu pour que le locataire puisse régulariser la situation ou contester le paiement du loyer devant le Tribunal Judiciaire
2. Avertir la CAF du non paiement par le locataire d’un ou plusieurs loyers et demander le blocage du versement des aides aux logements
3. Avertir la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions).

Coût de l’étape : 249 €

Le forfait demandé permet d’assurer le traitement de cette étape par l’avocat et de prendre en charge l’ensemble des frais du Commissaire de Justice (tarifs fixés par la loi) et autres dépens nécessaires tels que les frais postaux et d’impression.
Il est évident que tous les frais engagés dans cette étape sont réclamés au locataire et viennent s’ajouter à la somme initialement demandée. En l’absence de règlement, ils sont ajoutés aux dépens (les frais de justice réclamés à la partie adverse lors d’une procédure judiciaire).

Étape 3 : Assignation au Tribunal Judiciaire

Deux mois après la signification du commandement de payer au locataire et, si celui-ci n’a toujours pas réglé, le propriétaire sera contraint d’engagé une procédure devant le tribunal judiciaire du domicile en question. Voici l’ensemble des tâches qui devront être effectuées :

• Rédaction de l’assignation
• Signification de l’assignation par voie d’huissier (commissaire de justice)
• Réception de la date d’audience et information des parties
• Audience(s) devant le Tribunal Judiciaire
• Réception de la décision de justice (Sous 1 mois normalement)
• Demande d’exécution spontanée (envoi du jugement au locataire accompagné de la demande d’exécution spontanée).

Coût de cette étape : 499€

Cette étape fait également l’objet d’un forfait qui comprend là encore l’ensemble des honoraires d’intervention de l’avocat ainsi que les frais du Commissaire de Justice, les frais postaux et autres frais de déplacement éventuels.
Le remboursement par le locataire de l’ensemble de ces frais sera par ailleurs réclamé directement au moment de l’assignation. Il permettra ainsi de limiter au maximum le coût de cette procédure supporté par le propriétaire.

Le « plus«  Justice.cool :

Justice.cool est un outil qui permet à l’avocat de traiter l’ensemble de ses dossiers de façon extrêmement rapide et rigoureuse. De cette façon, l’avocat vous garantit des délais de traitement extrêmement rapides et des coûts extrêmement réduits.
Tout au long de la procédure, vous serez systématiquement et immédiatement informé de chaque tâches effectuées par votre avocat.

Étape 4 : Signification du jugement

Sept jours après la réception du jugement par le locataire recevra par voix d’huissier :

• Signification du jugement
  Le plus souvent le locataire est condamné au règlement des loyers impayés jusqu’à la date de son départ. Il est également condamné au remboursement des dépens (frais de justice) et de l’article 700 du Code de Procédure Civile (honoraires d’avocats).
• Commandement de quitter les lieux
  Le locataire est par ailleurs inviter à quitter les lieux de façon spontanée dans un délai de 2 mois. Le délai démarre à compter de la date de signification du commandement de quitter les lieux.

Dans la mesure où les délais démarrent à compter de la date de signification du jugement et du commandement de quitter les lieux, nous recommandons vivement de déclencher cette étape dès la réception du jugement.

Coût de cette étape : 249€

Le « plus«  Justice.cool :

Les procédures de recouvrement mais plus encore d’expulsion éventuelle d’un locataire sont considérablement contrainte dans le temps du fait de la trêve hivernale et des délais qui peuvent être accordés par les tribunaux. Il est donc important d’agir de façon extrêmement rapide. Justice.cool revient donc automatiquement vers vous à chaque étape afin d’obtenir votre validation pour la poursuite du déroulé de la procédure. Un simple clic permet de valider et déclencher chaque étape.