Bail commercial : votre locataire ne paie plus son loyer, quels sont vos droits en tant que propriétaire?

Dans quelles conditions puis-je engager la responsabilité de mon locataire, l’expulser et récupérer les impayés de loyer?

Seul le propriétaire ou le gestionnaire de la société propriétaire du local commercial peut engager la responsabilité de son locataire pour impayé de loyer dans le cadre d’un bail commercial.

L’impayé survient dès que le locataire ne paie pas le loyer selon les conditions de paiement définies dans le bail. Vous ne pouvez engager la responsabilité de votre locataire uniquement si vous constatez, au moins, une mensualité de loyer non payée.

Quelles sont les démarches à effectuer pour engager la responsabilité de votre locataire?

Le droit français distingue deux types de situations qui dépendent de la présence, ou non, d’une clause résolutoire au sein du bail commercial :

Si votre bail contient une clause résolutoire :

Une clause résolutoire est présente dans la très grande majorité des baux commerciaux.

Son intérêt est majeur : elle permet, en cas de manquement à une disposition du bail, d’engager une résiliation quasi-automatique du contrat de bail. En effet, le juge n’a pas à statuer sur le manquement contractuel ou sur la situation personnelle du locataire : il doit uniquement constater la violation d’une des dispositions du bail et valider la résiliation du contrat.

La procédure est encadrée et peut être entièrement réalisée par l’intermédiaire de Justice.cool.

Cette procédure consiste, après une mise en demeure de payer et l’écoulement d’un délai raisonnable laissé à votre locataire afin qu’il s’exécute, à mettre en œuvre la clause résolutoire. Ensuite, il sera fait appel à un huissier qui édictera un commandement de payer.

Si le locataire n’a toujours pas régularisé sa situation au terme d’un délai strict d’un mois après la réception du commandement de payer, vous êtes en droit de demander au juge de prononcer un commandement de quitter les lieux, voire de demander, à terme, le concours de la force publique afin d’expulser votre locataire du local commercial.

Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire :

En l’absence de clause résolutoire, la récupération des impayés de loyer et l’expulsion de votre locataire seront des procédures pouvant être plus aléatoires.

En effet, cela suppose une décision du tribunal judiciaire du lieu où est situé l’immeuble faisant l’objet du bail commercial. Dans ce cas de figure, la procédure est soumise à un contrôle du juge qui regardera les circonstances qui entourent l’impayé et la situation particulière du locataire. Cela implique plus d’aléas car le juge peut accorder à votre locataire des délais de paiement ou un étalement du remboursement des impayés, à défaut de prononcer une expulsion par exemple.

Quelles sont les démarches pour obtenir l’expulsion du locataire suite à une décision de justice prononçant un commandement de quitter les lieux ?

Si votre locataire reste au sein du local commercial, alors que le juge a rendu un commandement de quitter les lieux, il peut être expulsé par la force.
Vous devez alors :

• Demander à un huissier de signifier le jugement à votre locataire.
• Attendre l’expiration du délai de recours de 1 mois strict.
• Faire signifier par huissier de justice un commandement de quitter les lieux à votre locataire
• Demander à un huissier de procéder à l’expulsion de l’occupant, si besoin en s’assurant le concours de la force publique.

À noter : L’expulsion peut intervenir à tout moment de l’année, aucune trêve hivernale ne s’appliquant en matière de baux commerciaux.

Quels sont vos droits en cas d’impayé de loyer dans le cadre d’un bail commercial?

La résiliation du contrat de bail commercial :

En raison du manquement de votre locataire de verser l’intégralité des loyers, vous êtes en droit d’exiger la résiliation du bail commercial.

La récupération des impayés de loyer :

Votre locataire a l’obligation de verser l’intégralité des loyers en vertu du contrat de bail signé avec lui. Ainsi, s’il ne respecte pas le contrat en ne payant pas le loyer prévu, vous êtes en droit de récupérer ces impayés.

L’expulsion de votre locataire :

Le tribunal compétent, après avoir constaté l’existence d’impayés, peut émettre un commandement de quitter les lieux. Ce commandement doit être mis en œuvre par un huissier qui pourra demander au Préfet l’aide de la police ou de la gendarmerie afin d’expulser tout locataire qui refuserait de quitter les lieux.

Si cela est prévu au sein du contrat de bail, vous avez également le droit :

Au versement d’intérêts de retards si une clause du bail le prévoit expressément :

Cela sera possible uniquement si votre contrat de bail contient une clause prévoyant le paiement d’intérêts de retard, au taux légal ou contractuel, librement défini par les parties au contrat, en cas de manquement aux obligations listées dans le bail. Cette clause permet de récupérer, en plus des loyers impayés, une somme supplémentaire par jour de retard.

Au versement d’une indemnité forfaitaire prévue par une clause pénale :

La présence d’une clause pénale au sein de votre contrat de bail permet, dès le premier impayé de loyer, d’exiger le versement d’une indemnité forfaitaire, dont le montant sera fixé librement par les parties. Cette clause est destinée à faire pression sur le cocontractant pour obtenir l’exécution de ses obligations par la fixation à l’avance des dommages intérêts dus en cas d’inexécution.

Quels sont les délais pour faire valoir vos droits ?

Vous disposez d’un délai de 5 ans, à partir du premier impayé de loyer, pour introduire une action relative au paiement de loyers impayés et pour faire jouer la clause résolutoire en matière commerciale.

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