Augmentation de loyer, quels recours pour le locataire ?

Le montant est déterminé dans le contrat de location. Néanmoins, son montant n’est pas définitif et peut évoluer pendant la durée de la location. Les augmentations de loyer sont donc possibles mais encadrées. Si le propriétaire ne respecte pas les règles en vigueur, le locataire dispose de plusieurs moyens pour contester l’augmentation abusive.
Les logements conventionnés ANAH ou dits “Loi 1948” sont soumis à des règles spécifiques concernant les augmentations de loyer.

Quelles sont les règles applicables en matière de d’augmentation de loyer ?

Afin de savoir si l’augmentation de loyer est autorisée ou non, il faut déterminer à quel moment elle a eu lieu :

Augmentation de loyer en cours de bail

L’augmentation annuelle : si le contrat de bail contient une clause de révision, le propriétaire pourra alors augmenter le loyer une fois par an, à la date de signature du bail. Cependant l’augmentation sera plafonnée par l’Indice de Référence des Loyers (IRL) : l’augmentation de loyer ne pourra pas excéder la variation de l’IRL. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723

L’augmentation pour travaux d’amélioration: si le propriétaire réalise des travaux d’amélioration, c’est à dire des travaux qui apportent une plus-value au logement (ex: installation d’un ascenseur, d’un digicode, d’une cuisine équipée, changement du sol…), le loyer pourra être augmenté. C’est au locataire et au propriétaire de décider ensemble du nouveau loyer et cet accord devra être formalisé par écrit.

Augmentation de loyer lors du renouvellement du bail

Le propriétaire est autorisé à proposer un “nouveau” loyer lors du renouvellement du bail ou d’une nouvelle mise en location. Ce loyer sera plafonné par l’IRL.

Le propriétaire peut également considérer que le loyer est sous-évalué, par rapport aux prix pratiqués dans le même secteur ou bien suite à des travaux d’amélioration, et proposer une majoration de loyer au locataire. L’augmentation proposée par le propriétaire ne pourra pas dépasser la plus élevée de ces deux limites :

• 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail
• Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer.

Pour que cette augmentation soit légale, le propriétaire doit respecter certains délais : la proposition de nouveau loyer doit être faite au moins 6 mois avant le renouvellement du bail, par courrier recommandé, huissier ou remise en main propre. Puis, le locataire doit informer le propriétaire de son accord ou de son refus concernant le nouveau loyer, au plus tard 4 mois avant la fin du bail. L’absence de réponse du locataire équivaut à un refus.

À noter : dans les zones tendues (Paris, Lille, Plaine Commune), la législation relative à l’encadrement des loyers doit également être prise en compte en cas d’augmentation de loyer.

Pour plus d’informations, consultez notre article sur le sujet (insérer lien).

Quels sont les droits du locataire en cas d’augmentation de loyer abusive ?

Si l’augmentation de loyer ne respecte pas les normes en vigueur, le locataire pourra obtenir:

• Le rétablissement de son loyer initial
• Le remboursement de l’excédent de loyer payé
• L’étalement de l’augmentation de loyer, uniquement en cas de hausse soudaine et causant un préjudice au locataire

À noter : Le locataire dispose d’un délai de trois ans pour saisir le tribunal judiciaire compétent et obtenir le remboursement de loyers injustement versés.

Quelle est la procédure à suivre en cas d’augmentation de loyer ?

Depuis le 1er janvier 2020, en cas de litige concernant une augmentation de loyer, une médiation est obligatoire avant toute action devant le tribunal judiciaire pour les litiges dont la valeur est inférieure à 5 000 euros.
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