Loyer impayé, quels sont vos droits en tant que propriétaire ?

Si votre locataire ne respecte pas ses obligations et ne s’acquitte pas du paiement de son loyer, il vous est possible d’agir à son encontre pour récupérer les sommes dues et même pour obtenir son expulsion. Plusieurs cas de figure sont à distinguer selon le contenu du bail.

Quelles sont les règles applicables en cas de loyer impayé ?

Dès le premier défaut de paiement, le propriétaire peut s’adresser à la personne s’étant portée caution pour le locataire ou à son assurance s’il a souscrit une assurance garantissant les loyers impayés.

De plus, si le locataire est bénéficiaire d’une aide au logement, le propriétaire est tenu d’informer la CAF de l’impayé de loyer. La CAF enclenche ensuite, à l’encontre du locataire, une procédure pour impayé.

À défaut de régularisation par le locataire, d’autres actions sont possibles.
En effet, la majorité des baux d’habitation contiennent une clause résolutoire. C’est une disposition du bail qui prévoit la résiliation du bail à défaut du respect de ses obligations par l’une des parties. Ainsi, dans le cas d’un impayé de loyer, cette clause peut être activée.

• Le bail contient une clause résolutoire

Si le propriétaire constate un défaut de paiement, il doit, tout d’abord, commencer par adresser au locataire un commandement de payer, par le biais d’un huissier.

Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour payer les sommes réclamées. Pendant cette période, le locataire peut également demander des délais de paiement.

A l’issue de cette période de 2 mois, si le locataire a remboursé les sommes dues, il est autorisé à rester dans le logement.

A l’inverse, si les sommes dues n’ont pas été réglées, le propriétaire pourra demander la résiliation du bail par le juge puis enclencher une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire. Le juge ne peut s’opposer à la résiliation du bail dans ce cas, il ne fait que constater la mise en œuvre de la clause résolutoire.

À noter : le commandement de payer et les frais d’huissier seront à la charge du locataire.

• Le bail ne contient pas de clause résolutoire

Dans ce cas, on parle de résiliation judiciaire car le propriétaire devra faire appel à un huissier pour assigner le locataire devant le tribunal compétent. C’est au juge d’apprécier la situation et de décider ou non du prononcé de la résiliation du bail. Il n’y a donc pas de résiliation automatique du bail.
Le juge peut également choisir d’accorder des délais de paiement au locataire en raison de sa situation personnelle.

Si la résiliation du bail et l’expulsion du locataire est prononcée par le juge, le propriétaire doit envoyer, par huissier, au locataire un commandement de quitter les lieux. Le locataire a alors 2 mois pour quitter le logement mais il peut obtenir un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans maximum.

De plus, le propriétaire obtient également un titre exécutoire qui permet à un huissier de recouvrer les impayés, notamment via des saisies directement sur les comptes bancaires du locataire.

Quels sont vos droits concernant un impayé de loyer ? 

En cas de loyer impayé, le propriétaire peut obtenir : 

• Le remboursement des impayés de loyer
• La résiliation du bail
• L’expulsion du locataire, mise en oeuvre par un huissier de justice

À noter : Aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale, allant généralement du 1er novembre au 31 mars (inclus) de l’année suivante.

Quelle est la procédure à suivre en cas d’impayés de loyer ?

Depuis le 1er janvier 2020, en cas de litige concernant un impayé de loyer, une médiation est obligatoire avant toute action devant le tribunal judiciaire pour les litiges dont la valeur est inférieure à 5 000 euros.

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